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3月16日港商抄底資金蜂擁入滬 多空雙方激辯樓市未來
發布者:管理員 發布時間:2009/3/16 閱讀:486
多方:大跌局面不再現空方:將以新一輪下跌告終

進入3月以來,包括上海、北京、廣州等主要城市在內的全國樓市發生了微妙變化,隨著成交量連續數周的持續放大和回暖,自去年下半年以來價格單邊下跌的樓市開始出現了漲跌互現的跡象,許多開發商開始對后市表示樂觀,部分開發商開始逆市提價。

與此同時,在上海,包括興業國際、和記黃埔、新鴻基等在內的著名香港地產開發商都公布了年內擬在上海動工巨資房地產項目的消息,之前打退堂鼓的國際基金也受此激勵、緊跟炒底。因此,針對這一小陽春是樓市趨于穩定和回暖的拐點,還是新一輪下跌前的“回光返照”,市場評論出現了較為明顯的“多方”與“空方”對壘的局面。

成交持續攀升

此輪樓市回暖首先是建立在成交量的持續攀升的“底氣”上的。據世聯地產二月報告顯示,當月深圳新房成交面積為48.84萬平方米,環比上升24.51%,同比更是大增580.24%。二手房則以環比上升11.68%,同比上升236.95%的勢頭“熱銷”。在上海,商品住宅成交面積為78.76萬平方米,環比增加61%;同比增加129.09%,即便與上海樓市火暴時期的2007年2月相比也僅減少2.43%。

熱銷之下,開發商對后期樓市產生了越來越濃厚的樂觀情緒。在珠三角,近日廣州和深圳的多家在售樓盤,或多或少都取消了此前的優惠措施,甚至進行了千元以上的提價。而在上海,中國證券報記者調查發現,近期成交排名前十的明星樓盤中,排名第三的大華梧桐城邦,以前的預期報價為11000元/平方米,上周開盤的實際成交價已經達到12162元/平方米。另一樓盤“達安春之聲”二期,2月份的均價降到了13597元/平方米,上周新推房源的價格重新回到15000元/平方米以上。

但是,繼續推行降價跑量項目的開發商依舊普遍。10日,北京21家房產商聯合推出26個項目累計20萬平方米、2300余套優惠商品房,最高讓利幅度達到2630元/平方米。在上海,成交量連續數周排名首位的大華錦繡華城目前的價格比其2月14500元/平方米的價格有近千元的回落;排名第二的春申麗園則近期在打86折,還加送車位。

香港地產商蜂擁入滬

昨日,一位分析師對中國證券報記者樂觀地表示,在上海市場,比較明顯的“翻轉”因素已經出現。其標志之一,是在持續低迷和謹慎半年之后,香港數家標桿地商開始進入上海,筑底樓市,之前打退堂鼓的國際基金也緊跟炒底。

10日,香港興業國際開始在上!白顑炘健钡囟伍_發“趕超新天地項目”的上海大中里項目。據悉興業的背后是老牌地產巨頭太古地產,而該項目總投資額將不少于100億元。此外,上周市場人士明確表示,李嘉誠旗下的長江實業已經開始啟動其在滬上最大的房地產投資項目——真如項目,新鴻基則啟動每平方米單價將超越18萬元天價的濱江凱旋門高級物業項目。上述項目的投入均以數十億計。

易居中國的最新報告披露,在去年底拋售9棟御翠園別墅之后,李嘉誠旗下和黃近期正在加推30個共3000多平方米的沿花木路商鋪。一些包括基金公司等在內的各路投資客,正在與其積極洽談。易居中國分析師薛建雄認為,近期市場突然回暖,宏觀經濟面的好轉是主要因素,但也與香港最大地產公司逢低做高的行為有關,國際基金和港人北上置業的熱情劇增。例證之一,是2月上海豪宅成交量環比上升45%,同比更是上升了72%。

薛建雄表示,由于此波港商入市的開發項目均要等3—5年后才能竣工并進入收益期,因此港商的入市更多具備“筑底”的含義,是利用目前相對低廉的動遷和材料、資金成本來開發。

多空雙方激辯樓市未來走向

光大證券分析師趙強認為,以華南市場而言,開發商的新開工指標將繼續縮減,從而使得新增供應繼續放緩,同時,政策和信貸的放松也緩解了開發商的壓力,因此2009年的房地產市場不會出現2008年那樣的大幅回調,而會走出一個震蕩筑底的走勢。

渤海證券分析師周戶表示,2009年上半年仍將出臺刺激房地產市場發展的政策。初次置業需求的支撐,再加上改善型需求的逐漸釋放,將更加堅定對房地產市場2009年上半年回暖的判斷。搜房網分析師張茜也表示,在政策和市場雙重因素下,隨著自住購房需求的釋放和跟風盤的入市,2009年市場將保持穩定的上揚過程。

不過,看空派則認為后市還將有一輪較大幅度的下跌過程。一位分析師告訴記者,此輪成交上升的重要因素之一,是金融貸款政策放松后,各個銀行的新增和存量房貸金融政策的紛紛出臺造成了市場資金的充沛。但由于宏觀經濟面缺乏堅強支撐以及樓市中巨大的供給和土儲壓力,今年6月后,這波資金推動行情預計將宣告結束,樓市價格還將有一輪下跌過程。薛建雄認為,屆時,市場將形成較為明顯的兩極分化局面,大品牌的優質項目將繼續享有較好的銷售狀況,而品質一般的樓盤將承受價格下跌的挑戰。

目前國內16家主流房地產上市公司土地儲備負擔嚴重,平均土地開發年限達到9.29年,最長的超過20年,部分企業資金周轉率下跌幅度超過60%。更嚴峻的是,在一二手房的巨額存貨面前,這輪小陽春能持續多久頗待檢驗。據上海市房地產交易中心網站的數據顯示,截至2月末,上海一二手可售住宅共計2051萬平方米。而2008年一二手房銷售面積共計1579萬平方米。按2008年銷售行情,目前新房存量需要消化4個月,二手房存量需要消化9個月。因此,九間伴不動產總經理張廣勝認為,房價繼續往上漲的論點站不住,而目前放量的時間窗口也在縮短,因此他建議業主盡快拋盤出手,“這個量一過以后,他想賣也沒有人要了,因為這是一個剛性需求的量,不是市場上升通道的量”。易居中國分析師回建強也表示,這次反彈是階段性的,主要是2008年積累的剛性需求的短暫釋放,不具有可持續性,更不是大勢的反轉。

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